解局 | 融创26.8亿再出售沪杭三项目

2021-12-20 22:52 来源:观点地产网 原文链接:点击获取

原标题:解局 | 融创26.8亿再出售沪杭三项目 来源:观点地产新媒体

 观点地产网 12月20日一早,有报道称,融创近日26.8亿元再出售沪杭三项目。

早于10月底,融创回笼现金步伐愈加紧密。

退出杭州滨江合作项目回笼16.7亿元、配股融资融得60.8亿元、两次抛售贝壳ADS回笼68.9亿元、转让商管业务予融创服务收回18亿元、另还有孙宏斌本人对公司的无息借款4.5亿美元。

若加上近日成功出售上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等三个项目的交易总价26.8亿元,融创已通过项目处置、资本运作等方式回笼资金规模超200亿元。

一位接近融创的人士向观点地产新媒体表示,出售资产也是希望增强现金流,保证流动性安全。并认为融创本身是在积极回笼现金,抵抗风险。

融创的沪杭写字楼

出售的上海项目所处的虹桥商务区,是虹桥机场附近写字楼的密集地带,其核心区与国家会展中心相邻。就目前市场来看,其写字楼出售单价在2.5万元-6万元每平米不等。

据上海虹桥商务区写字楼中介介绍,虹桥商务区核心区在6万元每平米以上,虹桥边上的青浦,嘉定差不多就3-4万元每平米,甚至低于3万元每平米。例如,近两年富力在虹桥商务核心区开发的上海富力环球中心,就卖到6.8万元每平米。

他也表示,不太清楚融创虹桥商务区出售的项目,但近来在上海除了虹桥之外,还有年初开始挂牌出售的写字楼--华西融创中心,开价7万元至7.5万元每平米。在出让之前,许多中介信息显示该写字楼仅出租。

据了解,华西融创中心距离地铁13号线世博会博物馆仅200米,邻近世博会博物馆,5分钟内即可上内环高架路和南北高架路,亦临黄浦江边。附近写字楼有平安滨江金融中心,丰盛创建大厦,丽都大厦等。地理位置优越,商务氛围良好,是不错的资产。

亦有另一从业人员表示,华西融创中心并非整栋出售,目前仅有部分售出。原因是交易价格不太理想,起初华西融创中心最高卖到11万元每平米,而后降至7.5万元每平米,仍然没有理想的买家能全数接盘。

业内人士表示,“写字楼出售的话,现阶段市场买卖行情不太好,如果比较急于出售,价格可能会被压低一些。”在现在这种市场下出售,说明资产本身还是挺好的,市场认可度高才能卖出。

亦有另一人士表示,上海写字楼租售市场也不是市场差,其实一直有买家买,主要是卖家要不到理想或者合适的价格。

大家津津乐道的还有融创和绿城早期合作开发的黄浦区核心商办歌斐中心,中途虽歌斐资产管理有限公司接过,但去年以超40亿元的总价售予平安信托,仍是上海大宗交易市场标志性交易。

杭州亦为融创过往重仓城市。今年在杭州土拍中,融创中国以126.95亿元斩获了4宗地。去年联合坤和与开元41亿元拿的地,据称金山湖商务区写字楼已大幅售罄,明年中旬交付。融创亦于今年6月出价22亿元再购泛海手中浙江公司,公司持有的杭州钓鱼台酒店、杭州民生金融中心均将由融创房地产持有、经营。

规模与现金流

与过往的积极并购形成对比的是,融创当前努力回笼现金。

大手笔的并购让融创在三条红线颁布之后踩线两条。且融创在今年上半年的拿地十分积极。截至5月底,以398.52亿元的权益拿地总价、33宗地和320.8万平米的权益规划建筑面积的成绩,位列拿地榜第一名。

但不久后融创开始调整方向,在今年投资者业绩会中称,“把降融资成本、提高信用评级放在第一位,负债率、负债规模、拿地规模必须下降。”他坦言,在这一目标前,融创的规模甚至可以做出让步。

孙宏斌称,过去融创主要目标是降负债率,并不是降负债规模,能够通过增加自有资金来降低负债率,现在降负债率同时也要降负债规模,这样才能降低融资成本。

下半年融创拿地减少,也进行一系列资产处置、资本运作。12月8日,标普发布报告称,融创中国控股有限公司在过去三个月内采取的一系列融资行动将为其应对明年债券到期提供一定缓冲空间。

据观点地产新媒体了解,标普估算,截至2021年11月30日,融创中国有250亿元人民币左右的境内外债券将在2022年末前到期,其中包括两笔总额为8.45亿美元的私募债券以及将在明年进入回售期的约109亿元人民币债券。目前所筹资金接近覆盖。

标普认为,融创所采取的积极及时的融资行动应能小幅缓解公司逐渐累积的流动性压力。目前其现金余额和现金流主要来自项目层面的监管账户以及在途按揭贷款;将需要更多依靠内部资源管理债务到期问题,必要时可出售更多资产。

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